Auto del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2026 · Recurso de casación 6741/2025
Los propietarios no residentes que alquilan un inmueble en España tributan por los ingresos obtenidos a través del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Sin embargo, la posibilidad de deducir los gastos relacionados con el inmueble depende actualmente de su país de residencia.
El Tribunal Supremo deberá determinar si esta diferencia de trato es compatible con el Derecho de la Unión Europea, tras admitir el recurso presentado por la Abogacía del Estado contra una sentencia de la Audiencia Nacional favorable a una contribuyente residente en Estados Unidos.
El origen del caso
La contribuyente, propietaria de un inmueble alquilado en Barcelona, declaró en el Modelo 210 las rentas obtenidas durante los ejercicios 2016 a 2018 sobre su importe íntegro. Posteriormente, solicitó la rectificación de las autoliquidaciones para poder deducir los gastos relacionados con el inmueble.
La Administración tributaria y el TEAC (Tribunal Económico Administrativo Central) rechazaron la solicitud, pero la Audiencia Nacional consideró que esta diferencia de trato podía vulnerar la libre circulación de capitales, una de las libertades fundamentales de la Unión Europea que, entre otras cuestiones, protege las inversiones y movimientos de dinero entre países.
La Abogacía del Estado recurrió esta decisión y ahora será el Tribunal Supremo quien determine si el régimen fiscal español es compatible con esta libertad.
¿Qué dice actualmente la normativa?
El artículo 24 de la Ley del IRNR establece que los contribuyentes no residentes sin establecimiento permanente tributan, con carácter general, sobre el importe íntegro de las rentas obtenidas en España.
No obstante, la normativa permite a los residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea y, bajo determinadas condiciones, en el Espacio Económico Europeo, deducir determinados gastos directamente relacionados con los ingresos obtenidos. Pueden incluirse, cuando se cumplen los requisitos, gastos como el IBI, reparaciones, comunidad o intereses de financiación.
Esta posibilidad no se aplica actualmente, con carácter general, a los residentes en Estados terceros, como Estados Unidos, Reino Unido o Suiza.
La clave: la cláusula standstill
Una de las cuestiones que deberá analizar el Tribunal Supremo es la denominada cláusula standstill del artículo 64.1 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE).
Esta disposición permite mantener, en determinadas circunstancias, restricciones a los movimientos de capitales con terceros países que ya existían el 31 de diciembre de 1993.
El Supremo deberá determinar si el régimen de tributación de las rentas inmobiliarias de los no residentes que existía en España en esa fecha permite mantener la actual diferencia de trato. También tendrá que analizar si esta restricción puede justificarse conforme al artículo 65 TFUE.
En concreto, deberá responder a dos cuestiones:
- ¿Supone el artículo 24 de la Ley del IRNR una restricción a la libre circulación de capitales?
- En caso afirmativo, puede mantenerse dicha restricción al amparo de la cláusula standstill del artículo 64.1 TFUE o justificarse conforme al artículo 65 TFUE?
¿Qué implica para los propietarios?
La futura sentencia podría tener consecuencias para propietarios residentes en Estados Unidos, Reino Unido, Suiza y otros terceros Estados que tengan inmuebles alquilados en España.
Si el Tribunal Supremo confirma el criterio de la Audiencia Nacional, podrían plantearse solicitudes de rectificación y devolución respecto de ejercicios que todavía no hayan prescrito. Con carácter general, el plazo para solicitar la devolución de ingresos indebidos es de cuatro años.
Por ello, los propietarios afectados deberían revisar sus autoliquidaciones del IRNR y los gastos asociados a sus inmuebles, especialmente cuando estos sean elevados, para valorar las posibles actuaciones mientras el Tribunal Supremo resuelve.
