Los inmuebles de no residentes situados en territorio español están sometidos a tributación en España, independientemente del uso que tengan los mismos. En el momento de la venta de un inmueble, siempre que el valor de transmisión sea superior al de adquisición, se deberá declarar la ganancia patrimonial generada en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Tanto para residentes como para no residentes, la base imponible se calculará conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas.

Valor de adquisición

Es el valor por el que se adquirió el inmueble más los gastos derivados de la adquisición (notaría, registro, abogados, comisiones, impuestos…), a lo que se sumarán aquellas mejoras e inversiones que hayan hecho en el inmueble.

La justificación de todos estos gastos deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio. A este valor, habrá que descontarle la amortización que se haya aplicado en el caso de que el inmueble haya estado arrendado.

Valor de transmisión

Se trata del valor por el que se transmite el inmueble más los gastos derivados del proceso de venta (agencia inmobiliaria, notaría…), siempre que éste no sea inferior al precio de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

El IIVTNU (o plusvalía) corresponde al transmitente. En el caso de que se pactara que el comprador satisficiera dicho impuesto, éste constituye un mayor valor de adquisición del inmueble y no minora el valor de transmisión.

Una vez calculado el importe de la diferencia entre valor de transmisión y adquisición, se le aplicará un tipo del 19% para ciudadanos de la Unión Europea, Islandia o Noruega y un 24% para los ciudadanos del resto de países.

Retención del 3%

En la venta de un bien inmueble por un no residente, el adquirente, sea persona física o jurídica, residente o no residente, está obligado a efectuar una retención del 3% como un pago a cuenta de la liquidación definitiva del impuesto correspondiente (IRNR). Esta retención deberá efectuarse en el plazo de un mes desde la fecha de la venta del inmueble mediante la presentación del Modelo 211.

El vendedor, una vez transcurrido este mes, dispondrá de tres meses para efectuar la presentación del Modelo 210 por la cantidad resultante de aplicar el 19% a la ganancia patrimonial menos el 3% de la retención practicada con anterioridad. El saldo resultante será de ingreso o devolución.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Existe una exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega (aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015) según la cual podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en su país.

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Especialista Contable y Fiscal